Guia Experta de COS, CAS y Cumplimiento Normativo

I. Resumen Ejecutivo

Este informe ofrece un análisis exhaustivo del entorno regulatorio que gobierna el sector inmobiliario en Yucatán, centrándose en los instrumentos primarios de control del desarrollo: el Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS), el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS). El objetivo es proporcionar a inversionistas, desarrolladores y profesionales del sector una comprensión detallada que vaya más allá de las definiciones estándar, abordando las particularidades de su aplicación en la región, especialmente en Mérida.

Los hallazgos clave revelan que, si bien estos coeficientes son herramientas estandarizadas en México, su implementación en Yucatán presenta diferencias críticas. Una conclusión central es la "Anomalía de Mérida": en la práctica, el CUS es reemplazado por una combinación del COS y restricciones de altura máxima. Este enfoque altera fundamentalmente los cálculos de desarrollo.

Además, la viabilidad de un proyecto no depende únicamente de estos coeficientes, sino de su interacción con un marco regulatorio holístico donde normativas como las Áreas de Cesión (donaciones de terreno para uso público) desempeñan un papel crucial, reduciendo significativamente el área neta desarrollable.

Finalmente, el informe destaca la primacía de las regulaciones municipales. Son los instrumentos locales, como el Programa de Desarrollo Urbano (PDU) de Mérida, los que contienen las reglas específicas. Se concluye con una recomendación enfática sobre la necesidad de una debida diligencia localizada y experta antes de cualquier inversión.

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II. El Lenguaje del Suelo: Decodificando los Coeficientes de Planificación

Para navegar el desarrollo inmobiliario en Yucatán, es fundamental comprender el vocabulario técnico que define los límites de la construcción.

El Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS): Un Mandato de Permeabilidad

El CAS es un porcentaje que dicta la porción de un predio que debe permanecer libre de construcción impermeable para permitir la absorción natural del agua de lluvia. Su propósito es ambiental: proteger los mantos acuíferos y mitigar inundaciones, un aspecto crítico en la península de Yucatán. Esta superficie debe mantenerse estrictamente como área ajardinada o con vegetación.

• Cálculo: Área CAS (m²) = Área Total del Lote (m²) × CAS (%)
• Ejemplo: Para un terreno de 200 m² con un CAS del 10%, se deben destinar y mantener 20 m² como área permeable.

El Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS): Definiendo la Huella del Proyecto

El COS establece el porcentaje máximo de la superficie de un lote que puede ser ocupado por la edificación en planta baja. Es una herramienta clave para controlar la densidad urbana y garantizar espacios abiertos para iluminación y ventilación.

• Cálculo: Área Máxima de Desplante (m²) = Área Total del Lote (m²) × COS (%)
• Ejemplo: En un lote de 500 m² con un COS del 60%, la construcción en planta baja no puede exceder los 300 m².

Es crucial entender que el "área libre" (100% - COS%) no es sinónimo del área permeable del CAS. El CAS es un subconjunto del "área libre" determinada por el COS. Dentro del área libre, una porción específica debe ser permeable (jardín), mientras que el resto puede usarse para superficies impermeables como cocheras o andadores.

El Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): Cuantificando el Volumen Total

El CUS determina la superficie máxima total de construcción permitida, sumando las áreas de todos los pisos. Se expresa como un factor multiplicador "veces" la superficie del terreno y controla el crecimiento vertical y la intensidad de la construcción.

• Cálculo: Construcción Total Máxima (m²) = Área Total del Lote (m²) × CUS
• Ejemplo: En un terreno de 500 m² con un CUS de 1.2, se permite construir un total de 600 m², que pueden distribuirse en varios niveles, siempre respetando el COS y la altura máxima.

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III. El Paisaje Regulatorio de Yucatán: De la Ley Estatal al Código Municipal

El marco legal es jerárquico: las leyes estatales establecen principios generales, mientras que las normativas municipales dictan las reglas concretas.

Mandatos a Nivel Estatal

1. Ley de Desarrollos Inmobiliarios del Estado de Yucatán: Pilar para nuevos desarrollos como fraccionamientos y condominios. Su disposición más impactante es la obligación de las Áreas de Cesión, exigiendo a los desarrolladores donar un porcentaje de su terreno para infraestructura y áreas verdes públicas.
2. Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Yucatán: Proporciona el marco general para la planificación en todo el estado.

Autoridad Municipal: El Poder de la Implementación Local en Mérida

Los municipios tienen la facultad de administrar sus propios planes. Para Mérida, los instrumentos clave son:

1. Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida: El manual técnico que define estándares de seguridad, permisos y responsabilidades del Perito en Construcción Municipal (PCM).
2. Programa de Desarrollo Urbano (PDU) de Mérida: El plan maestro de la ciudad. Contiene la zonificación y las tablas que asignan a cada predio los valores exactos de COS, CAS (Área Permeable Mínima) y altura máxima.

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IV. La Matriz de Mérida: Zonificación, Coeficientes y Potencial de Desarrollo

Esta sección presenta los datos accionables para el desarrollo en Mérida.

La Primacía del COS y la Altura sobre el CUS: Una Distinción Local Crítica

En Mérida, el potencial de construcción se controla de manera más directa a través de la interacción del COS y las restricciones de altura máxima, en lugar del CUS. Este enfoque otorga al municipio un control más preciso sobre la forma urbana. El cálculo principal para la viabilidad es:

$$\text{Área Máxima Construible} \approx (\text{Área del Lote} \times \text{COS}) \times \text{Número de Pisos Permitidos}$$

Tabla de Zonificación y Uso de Suelo para Mérida

La siguiente tabla consolida datos regulatorios para el análisis de factibilidad preliminar.

Código de Zona/Área	Descripción de la Zona	COS Máximo (%)	Área Permeable Mínima (CAS) (%)	Altura Máxima	Frente Mínimo (m)	Superficie Mínima (m²)
ZCO	Zona de Consolidación Urbana	80%	20%	Según Reglamento¹	7	133
ZCR	Zona de Crecimiento Urbano	80%	20%	Según Reglamento¹	7	133
ZRS	Zona de Regeneración y Desarrollo Sustentable	70%	30%	Según Reglamento¹	80	10,000
ZRN	Zona de Conservación de los Recursos Naturales	50%	50%	Según Reglamento¹	80	10,000
HA1	Habitacional Baja Densidad	25%	(Implícito 75%)²	Según Reglamento¹	-	-
HA2	Habitacional Media Densidad	40%	(Implícito 60%)²	Según Reglamento¹	-	-
HA3	Habitacional Alta Densidad	50%	(Implícito 50%)²	Según Reglamento¹	-	200
VA1	Vialidad Comercial	60%	(Implícito 40%)²	Según Reglamento¹	-	-
VA3	Corredor Urbano	60%	(Implícito 40%)²	Según Reglamento¹	-	-
Z.P.H.	Zonas de Patrimonio Monumental Histórico	50%	(Implícito 50%)²	Según INAH/Reg. Local	-	-

Notas: ¹ La altura máxima generalmente está determinada por el ancho de la vialidad. ² El área permeable "implícita" se deriva de la relación inversa CAS % = 100% − COS % que se encuentra en el PDU de Mérida, simplificando el análisis.

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V. Más Allá de los Coeficientes: Otros Controles Críticos

Cesión Obligatoria de Terreno (Áreas de Cesión)

La Ley de Desarrollos Inmobiliarios exige donar una parte del terreno bruto para uso público, un requisito legal que impacta profundamente la rentabilidad.

• Desarrollos Públicos (Fraccionamientos): Ceder el 10% del área bruta.
• Desarrollos Privados (Condominios): Ceder el 7% del área bruta para infraestructura y destinar un 3% adicional para áreas verdes de uso común.

Este "recorte" inicial es el factor más grande que afecta la viabilidad financiera y debe calcularse antes de aplicar los coeficientes de lote (COS, CAS).

Altura, Restricciones y Estacionamiento

• Límites de Altura: Vinculados al ancho de la calle, con límites específicos en zonas turísticas, patrimoniales o cerca del aeropuerto.
• Restricciones (Retranqueos): Distancias obligatorias desde los linderos donde no se permite construir.
• Estacionamiento: Requisitos detallados en el Reglamento de Construcciones que deben satisfacerse dentro del predio.

Infraestructura Verde y Permeable

Se promueve activamente la gestión del agua pluvial en sitio. El Reglamento de Construcciones de Mérida permite que hasta el 50% del "área ajardinada" obligatoria se cumpla mediante el uso de azoteas y muros verdes, previa aprobación.

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VI. Guía Práctica para el Análisis de Viabilidad de Proyectos

Lista de Verificación para el Análisis de un Lote

1. Identificar la Propiedad: Obtener dirección y número catastral.
2. Verificar la Zonificación: Usar recursos municipales (Geoportal Mérida) o consultar en la Dirección de Desarrollo Urbano.
3. Consultar la Matriz del PDU: Extraer COS, CAS, altura y dimensiones mínimas.
4. Verificar Superposiciones Especiales: Determinar si está en una Zona de Patrimonio Histórico (requiere permiso del INAH) o un Polígono de Actuación.
5. Calcular el Potencial Bruto: Aplicar coeficientes para determinar la huella y área construible.
6. Incorporar Restricciones: Ajustar el diseño a retranqueos y estacionamiento.
7. Para Grandes Desarrollos: Aplicar el cálculo del Área de Cesión primero para determinar el área neta vendible.

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Caso de Estudio 1: Lote Residencial Urbano

• Escenario: Lote de 300 m² en Zona de Crecimiento Urbano (ZCR).
• Análisis:
  • COS: 80% → Huella Máxima = 240 m².
  • CAS: 20% → Área Permeable Requerida = 60 m².
  • Construcción Total (2 niveles): 240 m² × 2 = 480 m².

Conclusión: Se puede construir una casa de hasta 480 m² en dos pisos, con una huella de 240 m² y dejando 60 m² de jardín.

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Caso de Estudio 2: Parcela para Desarrollo Suburbano (Condominio)

• Escenario: Parcela de 20,000 m² para un condominio privado.
• Análisis Secuencial:
  1. Área Bruta: 20,000 m².
  2. Cesiones (10% total): 2,000 m² (1,400 m² de infraestructura + 600 m² de área verde común).
  3. Área Neta Desarrollable: 20,000 m² - 2,000 m² = 18,000 m².
  4. Infraestructura Interna (ej. 30%): 5,400 m².
  5. Área Neta Vendible Final (lotes): 18,000 m² - 5,400 m² = 12,600 m².

Conclusión: La parcela inicial rinde solo 12,600 m² de terreno vendible, una reducción del 37% que es crítica para la viabilidad financiera.

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VII. El Camino hacia la Aprobación: Navegando el Proceso de Permisos

La Licencia de Construcción

Este es el permiso oficial indispensable para cualquier obra. Construir sin ella conlleva multas y clausura.

• Requisitos básicos: Acreditación de la propiedad, predial al día, planos catastrales y cinco juegos de planos arquitectónicos/estructurales firmados por un Perito en Construcción Municipal (PCM).
• PCM: Figura central y responsable legal de que el proyecto cumpla con toda la normativa. Su firma es un requisito no negociable.

Instrumentos Avanzados: Polígonos de Actuación

Son áreas geográficas delimitadas en el PDU para ejecutar acciones urbanas focalizadas. Funcionan como una superposición a la zonificación base y pueden tener reglas especiales (más flexibles o restrictivas). Identificar si un predio se encuentra en uno es un paso crítico en la debida diligencia.

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VIII. Conclusión: Perspectivas Estratégicas y Recomendaciones

El desarrollo exitoso en Mérida exige una comprensión localizada y multifacética de las regulaciones.

Conclusiones Estratégicas

1. Priorizar COS y Altura: Son los principales impulsores de la densidad en Mérida, no el CUS.
2. Calcular las Cesiones Primero: Representan la primera y más significativa reducción del área desarrollable en grandes proyectos.
3. El CAS es una Función del COS: En Mérida, CAS = 1 - COS, lo que simplifica cálculos pero refuerza el requisito de área verde.
4. El Cumplimiento no es Negociable: El sistema se basa en la responsabilidad legal del PCM.

La complejidad del entorno regulatorio de Yucatán hace que la experiencia local sea indispensable. La recomendación final es inequívoca: contratar a un arquitecto, urbanista y asesor legal locales familiarizados con las normativas de Mérida es la inversión más crítica que un desarrollador puede hacer para garantizar un proyecto exitoso y alineado con la visión de crecimiento de la región.