Impuestos Inmobiliarios de Yucatan 2025: Analisis Exhaustivo
July 29, 2025 by Itzimna Team
Sección 1: Marco Fiscal Inmobiliario en Yucatán para 2025
1.1. Contexto Político y Aprobación del Paquete Fiscal 2025
El panorama fiscal para el sector inmobiliario en Yucatán para 2025 se define por un nuevo contexto político. La aprobación del Paquete Fiscal 2025 por el Congreso del Estado, con una nueva mayoría, marca un punto de inflexión. Este paquete, parte del programa de gobierno "Renacimiento Maya" del gobernador Joaquín Díaz Mena, proyecta una recaudación de $62,783,276,571.00 y busca incrementar los ingresos locales en un 8.2% respecto a 2024.
Un elemento notable es la no aprobación de la actualización de valores catastrales para Mérida, una decisión que frena un aumento directo en el impuesto predial en la capital. Esto subraya cómo el clima político estatal puede modular la autonomía hacendaria municipal, un factor que los inversionistas deben considerar.
Paralelamente, la Ley de Ingresos 2025 revela una estrategia de recaudación proactiva y fiscalizadora por parte de la Agencia de Administración Fiscal de Yucatán (AAFY). Se priorizará la vigilancia y el uso de tecnología para asegurar el cumplimiento voluntario y forzoso de las obligaciones fiscales. Para los actores inmobiliarios, esto se traduce en una mayor probabilidad de auditorías, haciendo crítica la precisión en las declaraciones de impuestos como el Impuesto Cedular y el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
1.2. Jerarquía y Aplicación de la Legislación Fiscal
La tributación inmobiliaria en Yucatán opera en tres niveles de gobierno:
- Federal: La contribución principal es el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la enajenación de inmuebles, regulado por la Ley del ISR y administrado por el SAT. Sus disposiciones son de aplicación nacional.
- Estatal: La Ley General de Hacienda del Estado y la Ley de Ingresos del Estado definen impuestos como el Impuesto Cedular. La AAFY es el órgano ejecutor.
- Municipal: Cada uno de los 106 municipios tiene su propia Ley de Hacienda y Ley de Ingresos, regulando el Impuesto Predial y el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Esto causa variaciones significativas en tasas y cálculos entre municipios.
1.3. Principales Instrumentos Legales para 2025
El marco normativo para 2025 se sustenta en los siguientes decretos y acuerdos clave:
- Decreto 36/2024: Modifica la Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán.
- Decreto 37/2024: Emite la Ley de Ingresos del Estado de Yucatán para 2025.
- Decreto 32/2024: Emite la Ley de Ingresos del Municipio de Mérida para 2025, crucial para el cálculo del Impuesto Predial.
- Acuerdo AAFY 56/2024: Establece las reglas operativas para el cumplimiento de obligaciones fiscales estatales.
Sección 2: Impuesto Predial: La Contribución Anual por Propiedad
2.1. Fundamento Legal y Mecanismo de Cálculo General
El Impuesto Predial es una contribución municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles. Se calcula con base en el valor catastral del inmueble (suma del valor del suelo y de la construcción), determinado por tablas de valores unitarios aprobadas anualmente. Sobre este valor se aplica una tarifa progresiva.
2.2. Análisis Detallado para Mérida 2025: Estabilidad y Estímulos
No Aumento de Valores Catastrales Por decisión del Congreso estatal, los valores catastrales base y las tablas de cálculo para el Impuesto Predial en Mérida se mantienen idénticos a los de 2024. Si bien esto es un alivio a corto plazo, crea el riesgo de una actualización abrupta y un aumento drástico en años futuros (2026 o posterior) para cerrar la creciente brecha entre el valor catastral y el valor real de mercado.
Tabla de Cálculo del Impuesto Predial 2025 (Mérida) Se utiliza la siguiente tabla progresiva. Se ubica el valor catastral, se le resta el límite inferior, el excedente se multiplica por el factor y se suma la cuota fija.
| Límite Inferior (Pesos) | Límite Superior (Pesos) | Cuota Fija Anual (Pesos) | Factor para Aplicar al Excedente del Límite Inferior |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $5,000.00 | $60.00 | 0.0025 |
| $5,000.01 | $10,000.00 | $120.00 | 0.0025 |
| $10,000.01 | $15,000.00 | $180.00 | 0.0025 |
| $15,000.01 | $20,000.00 | $240.00 | 0.0025 |
| $20,000.01 | $25,000.00 | $300.00 | 0.0025 |
| $25,000.01 | $30,000.00 | $360.00 | 0.0025 |
| $30,000.01 | $35,000.00 | $420.00 | 0.0025 |
| $35,000.01 | $40,000.00 | $480.00 | 0.0025 |
| $40,000.01 | $45,000.00 | $540.00 | 0.0025 |
| $45,000.01 | $50,000.00 | $600.00 | 0.0025 |
| $50,000.01 | En adelante | $660.00 | 0.0025 |
| Fuente: Ley de Ingresos del Municipio de Mérida para el Ejercicio Fiscal 2025. |
Valores Unitarios y UMA El valor catastral se basa en valores unitarios expresados en Unidades de Medida y Actualización (UMA), cuyo valor se ajusta anualmente por inflación. Esto significa que, aunque la tarifa no cambie, el impuesto a pagar sí aumentará en proporción a la actualización de la UMA.
Programa de Estímulos y Descuentos Los descuentos por pago anticipado en Mérida dependerán del "Programa de Estímulos" que emita el Cabildo, no de porcentajes fijos en la ley. Se mantienen estímulos como el crédito fiscal por restauración de monumentos históricos y una bonificación del 15% para dichos inmuebles si se usan como casa habitación.
2.3. Variaciones Municipales Relevantes
El régimen del Impuesto Predial no es homogéneo. Cada municipio define sus propias bases y tasas.
- Progreso: Establece valores catastrales muy elevados en la "Zona Veraniega", reflejando el alto valor comercial de las propiedades turísticas.
- Valladolid: Su Ley de Ingresos no desglosa las tablas de valores, por lo que se debe consultar directamente la Ley de Hacienda municipal.
Sección 3: Impuestos en la Transacción de Inmuebles
Las operaciones de compraventa están sujetas a impuestos tanto para el comprador como para el vendedor.
Subsección 3.1: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) - La Obligación del Comprador 💰
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) grava la compra de una propiedad y su pago es responsabilidad exclusiva del comprador.
3.1.1. Base de Cálculo y Fundamento Legal
La base para el cálculo del impuesto es el valor que resulte más alto entre:
- El precio de la compraventa.
- El valor catastral del inmueble.
- El valor de un avalúo comercial.
3.1.2. Análisis de Tasas por Municipio: La Fragmentación Fiscal
No existe una tasa única de ISAI en Yucatán. Cada municipio fija su propia tasa, lo que exige una debida diligencia específica.
| Municipio | Tasa de ISAI (2025) | Fundamento Legal / Fuente |
|---|---|---|
| Mérida | 2.5% | Art. 60, Ley de Hacienda de Mérida |
| Progreso | 4.0% | Portal de Trámites de Progreso |
| Sisantun | 3.0% | Información de costos de escrituración |
| Valladolid | Dato no disponible | Ley de Ingresos 2025 no especifica |
Advertencia: Fuentes que mencionan una tasa general del 2% son una simplificación incorrecta. La diferencia puede ser sustancial (ej. la carga en Progreso es 60% más alta que en Mérida).
3.1.3. Proceso de Pago y Exenciones
El Notario Público calcula, retiene y entera el ISAI a la tesorería municipal. El pago debe realizarse dentro de los treinta días hábiles posteriores a la operación. Las exenciones principales aplican a herencias y donaciones entre parientes directos.
Subsección 3.2: Impuestos sobre la Ganancia de Capital - La Obligación del Vendedor 💸
El vendedor enfrenta una doble carga fiscal sobre la utilidad obtenida, pagando un impuesto federal y uno estatal sobre la misma ganancia.
3.2.1. La Doble Carga Fiscal: ISR Federal y Cedular Estatal
- Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación: Impuesto federal con una tasa progresiva que puede llegar hasta el 35% sobre la ganancia fiscal.
- Impuesto Cedular por Enajenación: Impuesto estatal con una tasa fija del 5% sobre la misma ganancia calculada para el ISR.
La base de cálculo para el impuesto cedular está directamente ligada a las reglas de la Ley del ISR, por lo que cualquier reforma federal impactará automáticamente la tributación estatal.
3.2.2. La Exención por Venta de Casa Habitación: El Beneficio Clave 🏡
Se puede obtener una exención completa de ambos impuestos (ISR y Cedular) si se cumplen estrictamente los siguientes requisitos:
- Límite de Valor: La venta no debe exceder las 700,000 UDI (aproximadamente $5.9 millones de pesos en mayo 2025). Si excede, se paga impuesto solo sobre la ganancia del excedente.
- Frecuencia: No haber gozado de esta exención en los tres años anteriores.
- Acreditación de Residencia: Demostrar ante notario que el inmueble era la residencia habitual con documentos como:
- Credencial para votar (INE) con el domicilio.
- Recibos de luz (CFE) o telefonía fija.
- Estados de cuenta bancarios.
3.2.3. Caso Práctico: Cálculo de Impuestos (Ejemplo)
Venta de un inmueble (no es casa habitación):
- Precio de Venta: $4,000,000 MXN
- Costo de Adquisición y Deducciones: $2,500,000 MXN
- Ganancia Fiscal: $1,500,000 MXN
Cálculo de Impuestos:
- Impuesto Cedular (Estatal):
- $1,500,000 * 5% = $75,000 MXN
- Impuesto Sobre la Renta (Federal):
- El Cedular pagado se deduce para el cálculo del ISR.
- Nueva Base para ISR: $1,500,000 - $75,000 = $1,425,000 MXN
- El ISR federal estimado sobre esta base sería de ~$400,000 - $450,000 MXN.
Carga Fiscal Total (Vendedor): ~$495,000 MXN. Si se cumplieran los requisitos de exención por casa habitación, el pago total sería $0.
Sección 4: Costos Transaccionales Adicionales: Notaría y Registro Público
4.1. Honorarios Notariales: La Práctica ante la Ausencia de un Arancel Oficial Actualizado
Yucatán carece de un arancel de notarios actualizado y de aplicación obligatoria. Como resultado, los honorarios son variables y se basan en la libre competencia. Los factores que influyen son el valor de la propiedad, la complejidad de la operación y el prestigio de la notaría.
Como estimación, los gastos de escrituración totales (honorarios, ISAI, derechos, etc.) oscilan entre el 3.5% y el 7% del valor de la propiedad. Se recomienda solicitar cotizaciones detalladas a varias notarías.
El Notario actúa como obligado solidario, siendo corresponsable del correcto cálculo y pago de impuestos, lo que explica su rigurosidad en la revisión documental.
4.2. Derechos del Registro Público (INSEJUPY): Tarifas Clave para 2025
Los costos de los servicios del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY) son fijos y están establecidos por ley.
| Servicio / Trámite (INSEJUPY) | Costo para 2025 |
|---|---|
| Inscripción de Acto Jurídico (compraventa, etc.) | $1,316.00 |
| Derecho de Calificación | $204.00 |
| Certificado de Libertad de Gravámenes | $1,316.00 |
| Inscripción al Padrón de Asesores (Tipo A) | 27.00 UMA |
| Inscripción al Padrón de Asesores (Tipo B - Agencia) | 40.00 UMA |
| Inscripción al Padrón de Asesores (Tipo C - Afiliado) | 10.00 UMA |
La creación del Padrón Estatal de Asesores Inmobiliarios es un nuevo requisito que busca profesionalizar el sector y dar mayor seguridad jurídica a las transacciones.
Sección 5: Conclusiones y Recomendaciones Estratégicas
5.1. Síntesis de los Hallazgos Fiscales para 2025
- Estabilidad Precaria del Predial en Mérida: El congelamiento de valores catastrales es temporal y presenta un riesgo de ajuste abrupto a futuro.
- Doble Carga Fiscal en Venta: Los vendedores enfrentan ISR (hasta 35%) y un Impuesto Cedular estatal (5%) sobre la ganancia.
- Criticidad de la Exención por Casa Habitación: Es el beneficio más importante para vendedores, eliminando la carga fiscal sobre la ganancia.
- Fragmentación del ISAI: La tasa varía por municipio (ej. 2.5% en Mérida vs. 4% en Progreso), impactando los costos de compra.
- Dualidad en Costos de Cierre: Los honorarios notariales son variables y negociables, mientras que los derechos de registro (INSEJUPY) son fijos.
5.2. Recomendaciones Estratégicas para Compradores ✅
- Investigar el ISAI Municipal: Antes de comprar, confirma la tasa de ISAI del municipio específico para evitar sorpresas.
- Solicitar Cotizaciones Notariales: Pide cotizaciones desglosadas por escrito a un mínimo de tres notarías para comparar costos.
- Presupuestar Gastos de Cierre: Considera entre un 5% y 8% del valor del inmueble para cubrir todos los gastos de cierre.
- Verificar al Asesor Inmobiliario: Solicita al asesor o agencia su comprobante de inscripción en el nuevo Padrón Estatal.
5.3. Recomendaciones Estratégicas para Vendedores ✅
- Planificar la Exención: Recopila y archiva con antelación los documentos que acreditan tu residencia habitual (INE, recibos de servicios, estados de cuenta).
- Buscar Asesoría Fiscal Preventiva: Consulta a un fiscalista antes de vender para calcular los impuestos potenciales y conocer tu utilidad neta real.
- Entender el Rol del Notario: Prepárate para cumplir estrictamente con los requisitos legales, ya que el notario es corresponsable del pago de impuestos.
5.4. Consideraciones para Inversionistas y Desarrolladores 💡
- Analizar la Carga Fiscal Municipal: Compara las tasas de ISAI entre municipios como parte de los estudios de viabilidad de nuevos proyectos.
- Modelar el Riesgo Catastral: En modelos financieros a largo plazo para Mérida, incluye un escenario de riesgo por una futura actualización catastral.
- Aprovechar la Formalización del Mercado: El nuevo Padrón de Asesores y la mayor fiscalización indican un mercado en maduración, lo que puede reducir riesgos operativos y reputacionales para actores institucionales.